Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Благодаря введению закона о материнском капитале многие дети получили доли в приобретенном или построенном имуществе – это обязательное условие сертификата. Существует также ситуации, когда дети получили часть квартиры по наследству. Несовершеннолетний ребенок не может полноценно отвечать за свои права, поэтому за него принимает решение законный представитель: официальные опекуны или родные родители. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка происходит более длительно, так как нужно письменное согласие надзорного органа, осуществляющего контроль за детьми. В статье подробно рассмотрим порядок продажи спорной квартиры, ограничения, список документов и поэтапный процесс оформления сделки.

Обязательства перед законом

Законом не запрещено продавать жилье с долей ребёнка. До достижения 18 лет ребенка произвести сделку можно только через органы опеки. Учреждение осуществляет надзорные функции в соответствии с законодательством РФ в части прав детей. Без письменного положительного решения органа произвести сделку нельзя, договор будет аннулирован на основании закона, при этом возвращается полная стоимость имущества плюс понесенные убытки покупателю.

В некоторых случаях ребенок, не достигший 18 лет, вправе распоряжаться долями без родителей и соответственно разрешения органов попечительства. Далее, рассмотрим различные ситуации по возрастным критериям:

  • до 14 лет – ребенок считается малолетним, на основании законодательства в этом возрасте дети полностью недееспособны и любые правовые сделки происходят через родителей или опекунов;
  • с 14 до 18 лет – несовершеннолетние, которые имеют ограниченную или неполную дееспособность, они вправе реализовывать свои права, но с письменного разрешения законных представителей.

Несовершеннолетние дети с 14 по 18 лет могут получить полноценные права в следующих случаях:

  • с 16 до 18 лет вступил в законный брак;
  • с 16 до 18 лет осуществляет предпринимательскую деятельность или устроен на официальном месте работы.

Ограничение при продаже спорной жилплощади

Продать квартиру с долей ребёнка можно, только если выполнить одно из нижеприведенных условия:

  • если продажа имущества не подразумевает покупку новой квартиры, то оформляется равноценная доля в доме родственников;
  • при одномоментном приобретении и продажи квартиры детям распределяется точно такая же доля, что была в первоначальном доме, она может быть больше, но никак не меньше.

Помимо обязательного установления доли, также должны быть выполнены требования по состоянию квартиру. Недвижимость должна быть в более благоприятном районе, с наличием инфраструктуры и образовательными учреждением в пешей доступности. А также условия проживания не должны быть хуже, чем были прежде. То есть вряд ли получиться оформить сделку при продаже квартиры с приемлемыми условиями на дом в деревне без воды и тепла.

Органы опеки – обязательный участник сделки

Перед тем как заключить сделку на продажу квартиры стоит получить официальное письменное согласие органов опеки и попечительства. Без него это действие будет незаконным. Обращаются в орган по месту проживания семьи. Порядок взаимодействия с государственным учреждением выглядит следующим образом:

  1. Законные представители обращаются к инспектору, который потребует написать заявление.
  2. Готовый документ с приложениями отдают инспектору на проверку.
  3. В течение месяца структура проверяет и анализирует прошение и выносит решение.
  4. Положительный ответ по заявлению дает возможность законно продать недвижимость.

Сотрудники опеки вправе вызвать родителей на дополнительный опрос, и также проехать в следующее место проживание.

При подаче заявления нужно присутствие двух законных представителей, только в нижеперечисленных случаях оформлением занимается один родитель:

  • при нахождении второго родителя за границей – письменное согласие на сделку;
  • одного из законных представителей лишили родительских прав – предоставляется решение суда;
  • смерть одного из родителей – свидетельство.

Развод в любом случае подразумевает наличие обоих родителей.

Пакет документов для надзорного учреждения

На основании законодательства РФ в органы опеки для совершения сделки нужно предоставить:

  1. Паспорт официальных опекунов или родителей.
  2. Свидетельство о рождении детей при возрасте до 14 лет, после 14 – паспорт.
  3. Справка с паспортного стола о прописанных в квартире.
  4. Подтверждение собственности и распределённых долей (до 15.07.2016 – свидетельство, позже – выписка из ЕГРН).
  5. Официальное разрешение от нотариуса.
  6. Технический паспорт, кадастровый план на приобретаемую недвижимость.
  7. Свидетельство о браке или его расторжении.
  8. Факт оплаты госпошлины.
  9. Документы от управления жилищно-коммунального хозяйства об уплате ежемесячных счетов и имеющейся задолженности.

Орган вправе запросить другие документы для анализа, это характеристики с мест учебы, работы.

Отказ органов опеки – причины и дальнейшие действия

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей строго регламентировано законом, защита прав – главная функция надзорного органа. Поэтому при ухудшении жилищных условий или неправильное оформление доли орган вправе вынести отрицательное решение. В следующих случаях родители получат отказ:

  • приобретение жилплощади через ипотеку с одномоментной продажей недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетнего;
  • одновременно осуществляется продажа имущества и ее дарение;
  • на выбранный объект нет прав владения, то есть недвижимость, находящаяся на стадии строительства;
  • в покупаемой квартире площадь меньше, чем в изначальной;
  • объект с ограничениями, проблемы с документацией.
  • в будущей квартире отсутствует электричество, водопровод и другие удобства.
  • в близлежащей территории нового дома отсутствует полноценная инфраструктура (детские сады, поликлиники, школы и прочее).

При получении отказа не стоит опускать руки и откладывать покупку нового жилья. Проводится анализ рынка недвижимости и подбирается оптимальный вариант квартиры, с приемлемой ценой и с выполнением требований органа.

Судебная практика

Если законные представители уверены в неправомерности полученного отрицательное решения от надзорного органа, то они вправе подать иск в суд. Дело будет осложнено многими факторами, поэтому лучше обратиться к профессиональному юристу. Аргументы, которые можно привести в суде:

  • новый объект жилья в зоне с улучшенной экологической и климатической ситуацией;
  • законные представители получили предложение по работе в выбранном районе, которые значительно улучшат финансовое состояние семьи;
  • документально подтверждённый план по улучшению инфраструктуры выбранного места проживания.
Читайте так же:  Регистрационный номер участника военной ипотеки узнать сумму в 2020 году

Отступление от закона – когда необязательно выделять долю

Выделение доли необязательно:

  • уезд семьи за рубеж на постоянное проживание;
  • смена жительства семьи в другую точку страны, при этом сумма доли должна быть на счету в банке;
  • приобретение квартиры с невозможностью прописки, в этой ситуации ребенок прописывается в другом месте.

Ситуации существуют разные и продажа квартиры необязательно подразумевает покупку новой, а также органы могут принять положительное решение, даже если не выполняются основные требования. На практике учтены следующие случаи:

  • срочное и дорогое лечение детей, владельцев доли;
  • состояние ребенка не позволяет проживать в условиях города (астма, аллергия и прочее);
  • доля в новой недвижимости будет меньше, но будут улучшены другие условия (инфраструктура, жилищные условия).

Органы опеки рассматривают заявление строго индивидуально и принимают решение в совокупности представленной информации и документов.

Поэтапный процесс продажи

Порядок продажи квартиры с долями:

  1. Выбрать подходящий объект для покупки.
  2. Обратиться в нотариальную контору и получить соответствующее разрешение.
  3. Взять справку с паспортного стола и прописанных членах семьи в квартире. С собой нужно иметь: паспорт, документы, подтверждающие рождение детей или официальное удостоверение личности, если ребенку больше 14 лет, свидетельство на недвижимость или справка реестра.
  4. Подать заявление с приложениями в органы опеки.
  5. Получить решение опеки.
  6. После положительного решения происходит снятие с учета по месту проживания, без согласия опеки снять с учета ребенка нельзя.
  7. Заключение договора.
  8. При нотариальном засвидетельствовании договора происходит одномоментное выделение доли несовершеннолетнему.
  9. Уведомить органы опеки и попечительства о проделанной работе.

Новое жилье – всегда приятные хлопоты. Продажа старой квартиры может затянуться из-за выделенной доли несовершеннолетнему ребенку. Процесс проходит тщательную проверку органами опеки и попечительства, которые вправе проанализировать информацию и выехать на место потенциального жилья. Если будущая квартира улучшает жилищные условия, доля будет предоставлена выше чем прежде, инфраструктура хорошо развитая – гарантия положительного решения опеки. Орган может отказать, но родитель имеет право подать в суд, если уверены в неправомерности ответа.

Обязательное условия при совершении сделки выделение равноценной или большей доли, но некоторые случаи позволяют обойти данное требование. Ребенок до достижения 18 лет находится в полной зависимости от решения родителей, но именно органы опеки рассматривают ситуации со стороны детей и выбирают оптимальный вариант проживания.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Если в числе собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок, то продажа такой недвижимости затруднена. Для осуществления сделки понадобится согласие контролирующих органов. Считается, что дети по причине малого возраста не могут распоряжаться такой крупной собственностью, так как не представляют ее реальную собственность, следовательно, их интересы должны защищаться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: основные варианты сделок

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Родители или другие законные представители не могут обязать ребенка продать его долю наравне со своей. Взамен ему обязательно должна быть предоставлена аналогичная жилплощадь. На практике это бывает довольно сложно осуществить, особенно, если квартира просто продается или приобретается другая по ипотеке.

Но если осуществить сделку без соблюдения интересов детей, любой контролирующий орган, например, прокуратура или отдел опеки при администрации, подаст в суд на признание договора недействительным. В результате ребенку вернется его жилплощадь, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все затраты на осуществление сделки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

  • ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
  • ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
  • в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
  • жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
  • недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.
Читайте так же:  Следственный комитет рф официальный сайт обращение граждан в 2020 году

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

  • проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади;
  • одновременная продажа квартиры и приобретение достроенного жилого дома большей или такой же площади;
  • дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.

Последний вариант принимается органом опеки далеко не всегда, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но их обязательно нужно согласовать с «детским» инспектором.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: основные варианты сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – покупка другой жилплощади. Именно поэтому родителям сперва стоит трижды подумать, стоит ли выделять своему малышу долю в квартире. Впоследствии, если придется «расширяться», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если жилплощадь была приобретена с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то тут без выделения долей было просто не обойтись. Однако если квартира покупалась за наличный расчет или с помощью кредитов, то лучше повременить с дроблением долей.

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Дело в том, что ипотека предполагает передачу жилья банку в качестве залога. Если в числе собственников залогового имущества будут дети, то при возникновении задолженности так просто забрать и реализовать квартиру заемщиков не получится: на защиту интересов несовершеннолетних встанут контролирующие органы – как минимум, опека и прокуратура.

Поэтому банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны против должников, и в итоге после всех судебных тяжб им придется списать долги за истечением срока давности.

Как купить квартиру в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете прочесть тут.

Поэтому остается одно из двух:

  • искать банк, согласный дать ипотеку на квартиру, в которой будет выделена доля детям;
  • брать обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант не плох, если сумма не очень большая:

  • заемщик быстрее расплатится;
  • меньшая переплата;
  • не возникнет дополнительных проблем со снятием обременения;
  • квартира будет «чистая», т.е. ее можно будет сдать в аренду, подарить, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый сложный этап – получить соответствующее разрешение в органе опеки. Перед походом в организацию придется подготовиться. Надо будет собрать:

  • документы,подтверждающие личность членов семьи и их родственные отношения;
  • документы о семейном положении (надо показать: родители в законном браке. разведены или сожительствуют);
  • справка о составе семьи, подтверждающая, что родители и их чадо проживают вместе;
  • документы на текущую квартиру – техпаспорт, свидетельство о собственности (в т.ч. ребенка), оценка стоимости, выписка из Росреестра;
  • аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру – за исключением того, что на свою подаются оригиналы документов, а на новую – копии;
  • предварительный договор купли-продажи или проект договора;
  • заявление.

Не знаете, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение в органах опеки и попечительства: образец ответа.

Что должно содержать заявление?

  • причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
  • планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
  • источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
  • в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:

  • паспорта сторон;
  • свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
  • свидетельства о собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
  • оценка;
  • разрешение органа опеки.

Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Читайте так же:  Персональные данные относятся к конфиденциальной информации в 2020 году

Алгоритм проведения сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
  2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
  3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
  4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
  5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
  6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
  7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Долевой собственник квартиры – несовершеннолетний: как продать жилье?

Далеко не все люди знают, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, а когда встает такой вопрос, они сталкиваются с непредвиденными трудностями.

Чтобы законно провести процедуру реализации жилплощади на вторичном рынке, нужно знать ряд юридических нюансов сделки с недвижимым имуществом, находящейся в собственности у гражданина, которому ещё не исполнилось 18 лет.

Для проведения отчуждения имущества нужно получить:

  • разрешение у органов опеки и попечительства (далее ООиП);
  • письменное согласие отца (даже если супруги в разводе).

Это два главных пункта, из-за которых зависит успех мероприятия.

За исключением выполнения данных условий, продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей по сути ничем не отличается от обыкновенной сделки, когда все собственники являются взрослыми гражданами и дают согласие на отчуждение имущественных прав.

Общие положения

Основные сложности при продаже недвижимого имущества возникают из-за ООиП – эта инстанция выдвигает ряд требований.

  1. Оформить сделку продажи в Регистрационной палате можно только после регистрации договора покупки ребенку доли в новой жилплощади.
  2. Размер доли ребенка в приобретаемой недвижимости должен быть такой же, как и в старой или увеличенный.
  3. Собственникам нужно доказать ООиП, что покупка другой недвижимости, взамен старой, будет являться улучшением жилищных условий.
  4. Возможен, хотя используется очень редко, вариант зачисления средств от продажи доли на банковский счет ребенка, которыми он сможет распоряжаться при достижении 18-ти летнего возраста.
  5. Все операции купли-продажи жилья, находящегося в собственности у ребенка, заверяются нотариально.
  6. Отказ ООиП или родителя можно обжаловать в судебном порядке.

Все приведенные пункты упираются в одно требование – уровень жизни ребенка после проведения сделки купли-продажи должен быть улучшен. Оценочные критерии этого уровня определяются ООиП, если они не удовлетворяются, продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка не получится.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства?

В местное отделение ООиП нужно направить заявление на продажу квартиры. Оно составляется от лица обоих родителей. Если супруги находятся в разводе, а ребенок живет с матерью, нужно получить письменное разрешение отца на проведение сделки купли-продажи – это обусловлено тем, что каждый родитель имеет одинаковые права на воспитание ребенка. Если ООиП дает отказ в проведении сделки, его можно оспорить в судебном порядке.

Получение письменного согласия отца

Каждая ситуация индивидуальна, поэтому не всегда порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка один и тот же. Он напрямую зависит от одобрения сделки ООиП и отцом ребенка. Если мать и отец ребенка находятся в разводе, последний может не дать согласие на проведение сделки купли-продажи, тогда придется обращаться в суд с просьбой разрешить отчуждение без одобрения отца. Без судебного постановления или письменного разрешения второго родителя органы опеки не дадут своего согласия на проведение сделки.

Аргумент для ООиП – предварительный договор купли-продажи

Видео (кликните для воспроизведения).

Составление предварительного договора на покупку квартиры, в котором будет прописано условие отсрочки платежа является важным аргументом для органа опеки в пользу улучшения условий жизни ребенка. Такой договор убедит ООиП в том, что родители берут на себя обязанности предоставить для несовершеннолетнего более качественные жилищные условия.

Предварительный договор является документом, накладывающим на родителей ребенка обязанности заключить в установленный срок такой договор купли-продажи недвижимости чтобы новая доля ребенка не стала меньше текущей, а жилищные условия не ухудшились.

Пример улучшения жилищных условий при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего: доля ребенка была 1/3 в 2-х комнатной «хрущёвке», родители продали это жилье и купили 2-х комнатную квартиру в панельном доме. Доля ребенка осталась прежней – 1/3, однако жилищные условия стали более комфортными.

Улучшение жилищных условий – главный довод в пользу заключения сделки

При составлении заявления в ООиП, нужно заранее продумать аргументацию и внести её в документ. Улучшение жилищных условий ребенка – это главное, на что будут смотреть сотрудники данной инстанции при рассмотрении просьбы разрешить продажу квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому в заявлении нужно перечислить все особенности приобретаемого жилья, к ним относятся:

  • улучшенная экологическая обстановка в районе размещения новой квартиры;
  • увеличение доли жилплощади несовершеннолетнего;
  • покупка более дорого жилья (продается квартира в бараке, покупается в панельном доме);
  • развитая инфраструктура в районе приобретения квартиры, по сравнению со старым районом.

Если в связи с переездом в новую квартиру родители будут больше зарабатывать, что даст возможность увеличить расходы на воспитание ребенка, об этом нужно обязательно сообщить в заявлении.

Разумеется, все аргументы в пользу улучшения условий жизни необходимо доказывать, каждый довод ООиП будет проверяться.

Общий порядок действий продавца

Обращение в ООиП с заявлением – это самый важный пункт в проведении процедуры продажи квартиры с детскими долями, для этого нужно предоставить пакет документов.

  • заявление на разрешение сделки (составляется продавцом);
  • паспортные данные родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка (получают в ЗАГСе);
  • свидетельство о браке или его расторжении (получают в ЗАГСе);
  • письменное согласие отца;
  • нотариально заверенная лицензия на продажу квартиры;
  • основной или предварительный договор покупки нового жилья;
  • выписка из домовой книги (нужно получить в паспортном столе);
  • квитанция об оплате госпошлины.
Читайте так же:  Срок регистрации обособленного подразделения в налоговой в 2020 году

Если на этапе подготовки документов не возникло проблем, можно считать, что половина дела уже сделана. Направив эти бумаги в ООиП, нужно подождать 14 дней – это время рассмотрения заявления, затем обратившимся выдается предварительное согласие на осуществление сделки. Когда получено разрешение, начинается стандартная при любой сделке с недвижимостью процедура:

  • снятие с регистрации по месту жительства в паспортном столе;
  • законное (одобренное нотариусом) проведение сделки купли-продажи;
  • регистрация прав собственности на новую недвижимость в Росреестре.

После прохождения этих этапов нужно уведомить ООиП о том, что сделка успешно проведена, ребенок получил свою долю в новой жилплощади, для этого в местное отделение направляются копии правоустанавливающих документов. И вопрос, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка будет закрыт только после того, как ООиП убедятся, что родители добросовестно исполнили свои обязанности.

Смотрите видео по теме

В статье мы рассказали об основных аспектах отчуждения имущества, находящегося в собственности у ребенка. Рекомендуем также посмотреть видео по данной теме, а если у вас остались вопросы – задавайте их в комментариях.

Похожие записи

Первоочередный этап оформления доли в квартире по наследству – это выяснение, оставил ли умерший человек…

Жилое помещение полностью переходит в собственность гражданина только после приватизации. При проведении этой процедуры гражданин…

Аренда жилого помещения обходится дорого, в том числе и потому, что собственники жилья, пытаясь обеспечить…

Когда гражданин становится обладателем наследства, он обязан заплатить госпошлину, и только после выполнения такого платежа…

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Право на собственность

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.

Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

— письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;

— предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:

— заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,

— согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),

— копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,

— свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,

Читайте так же:  Порядок проведения открытого аукциона в электронной форме в 2020 году

— справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),

— справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),

— поэтажный план и экспликация (по двум адресам),

— кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,

— выписки из домовых книг (по двум адресам),

— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,

— свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here